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著作精研
主題: 小明的一生—房屋轉租行不行?
日期: 2019/5/29
內容:
文/沐山
一、前途無亮的小明
今年就讀法律系三年級且生活規律的小明,因不堪宿舍室友們長期熬夜打電動,影響其睡眠品質,也為了方便與女友見面,這學期起即搬出宿舍,並在學校附近承租了一間包水包電的大套房,享受一個人的安靜生活。
學期中時,同樣不堪宿舍室友們慣性吵鬧的小安,耳聞小明承租的套房尚有一間空房,便與小明商議承租該空房。對此,熟悉民法債編各論的小明心想,與房東簽訂租賃契約時並無不得轉租之約定,小安加入也可以共同分攤租金,遂欣然答應小安的提議。然而好景不常,喜歡泡澡的小安導致套房的水電支出大幅增加,引來房東太太的探查,小安入住一事終於曝光。
為了節省開銷,房東太太便以小明違法轉租為由,威脅小明本週若不將小安逐出套房,將於下週行使契約終止權,面對房東太太的嚴厲警告,小明帶著小安再次飛奔來找你--你是應該先幫他釐清問題還是先揍他呢?
二、先找爭點再揍他
本案中,小明所面臨的法律爭點主要有兩個:
第一,小明轉租一間空房給小安,屬於合法轉租,還是違法轉租?
第二,若小明的轉租行為確實違法,房東太太可否主張於一週後行使終止權?
就此二爭點,我國民法租賃契約一節固設有相關規定,惟於107年6月27施行的「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱租賃條例),對於轉租之權利義務亦有規範。準此,下文將以轉租行為作為核心,就民法與租賃住宅市場發展及管理條例之規範差異予以說明釐清。
三、分析研究
(一) 法規適用之關係
1. 規範客體不同
按民法第421條規定:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」,就租賃契約之客體而言,民法係以「物」為規範對象,亦即無論係動產與不動產,租與他方使用收益時,皆有民法之適用。
相對於此,租賃條例第3條第2款規定:「住宅租賃契約(以下簡稱租賃契約):指當事人約定,一方以建築物租與他方居住使用,他方支付租金之契約。」,且該條例係以住宅租賃契約為主要規範對象。
2. 租賃契約所適用之法規
租賃條例第5條第1項規定:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」
準此,就租賃契約應適用何等法規,可分為兩個層次觀之:第一,具有消費關係者,應優先適用消費者保護法;第二,非具消費關係者,則依該租賃契約是否以租賃住宅為客體,分別優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,或適用民法之有關規定。
惟應注意者,該等法規間的優先適用關係應以相同規範範圍為前提,優先適用之法規若無相關規定時,仍應適用其他法規之條文。
(二) 轉租之合法性要件
按民法第443條第1項規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」
對於轉租合法性之規範,民法係以租賃物之種類作為區別:就非屬房屋者,原則上承租人應得「出租人之承諾」,始得為合法之轉租行為;就房屋者,原則上「一部」轉租即為合法,例外於雙方訂有不得轉租之約定時,始須經出租人之同意,而就「全部」轉租,則應回歸本文之規定,以得出租人之承諾為必要。
惟租賃條例第9條第1項規定:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。」準此,租賃住宅無論係一部或全部轉租,皆以出租人「書面同意」為要件,相對於民法之規定,該條例限縮了房屋合法「一部轉租」的空間,並以書面明確化承租人之同意,有助於減少來日之爭議。
(三) 行使終止權之合法性要件
按民法第443條第2項規定:「承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」亦即於承租人符合違法轉租之要件時,出租人即得行使契約終止權,就其行使時間並無其他限制。
相對地,租賃條例第10條第1項第3款規定:「承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。」時,出租人得契約終止權。就違法轉租之行為,該條例亦如同民法將其列為契約終止之事由,惟同條第2項第1款規定:「依前項第一款至第三款及第五款規定終止者,於終止前三十日。」,準此,出租人尚須於行使終止權前30日,檢附相關事證,以「書面通知」承租人,始得合法行始契約終止權。
四、拯救小明-如何適用
(一)本件適用之法律
依題示,本案小明與房東太太簽訂之租賃契約,係以「居住使用之住宅」作為租賃之客體,故該租賃契約應屬租賃條例第3條第2款所定之「租賃住宅契約」,就相同之事務,租賃條例應優先於民法之適用,其未規定者始依民法之規定。
(二)轉租之合法性
本案小明將其承租套房之一間空房轉租予小安,涉及轉租合法性之問題。若依民法第443條第1項但書之規定,其僅將房屋之一部轉租第三人,且租賃契約中未訂有禁止轉租之條款,故其轉租應為合法。
惟依前述,本案應優先適用租賃條例之規定,依租賃條例第9條第1項規定,小明未取得出租人房東太太之「書面同意」,縱其僅轉租房屋之一部,仍非合法之轉租行為。準此,小明之轉租行為應為違法轉租。
(三) 終止權之合法性
本件小明轉租房間予小安之行為雖為違法轉租,惟房東太太主張一個禮拜後行使契約終止權之行為亦非合法。蓋依租賃條例第10條第1項第3款之規定,違法轉租固為出租人行使契約終止權之事由,然依同條第2項第1款之規定,出租人尚應於行使終止權30日前檢附相關事證,以「書面通知」承租人,故本案房東太太至多僅於7日前通知小明,並非適法行使契約終止權。
 
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